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冯仑:关于买房的几十个问题我有答案

作者:admin     发布时间:2019-08-12 02:25 点击数:

  今晚六合开奖结果,买房是个大事儿,大到这二三十年来,几乎所有的媒体每天每个版面都会提到这个事儿。无论是东南西北的中国人,还是来中国旅行的外国人,还是海外侨胞,几乎每个人都对中国大陆的房地产有莫大的兴趣。

  这个事儿涉及每个人、每个家庭,也涉及一个人的一生,从童年的记忆到晚年的回想;这个事儿涉及 GDP(国内生产总值),而 GDP 涉及经济增长、产业结构;这个事儿也涉及社会的公平与安定。如果我们今天要找到一个能够涵盖这么多领域,而且重要到需要把它放在一个隆重的地方来讲清楚的词,几乎只有这么一个词——房地产。

  1987年深圳「第一拍」,一块土地进入市场,推动了国有土地使用权改革。自从1998年取消了房屋分配制度,采取市场化的住房解决制度之后,房地产逐渐作为发展城市经济的一个支柱产业而存在,房地产特别是住宅便成为我们整个经济生活当中的一个热词,也是一个让我们感到幸福、痛苦和困惑的词汇。我们买了房,当然算是快乐,娶妻生子,从此幸福地开始新生活。但是我们也会痛苦,因为背负房贷,有可能变成房奴。房屋变成了私产,人们因为房子结婚、离婚,因为分家产生纠纷,上演或滑稽或悲惨的故事。

  从1998 年到现在这 20 多年时间里,我们看到整个房地产行业有了巨大的发展,这个发展创造了一个奇迹。在城镇化的发展历史当中,我们 1978 年的城镇人均住房面积是6.7平方米,到2016年我们的人均住房面积到了 36.6 平方米。现在全国居民人均住房面积是什么水平呢?40.8 平方米。

  电视剧《蜗居》 一边是梦想,一边是现实。蜗居,成了他们在大城市打拼的一种无奈选择。

  由此可见,改革开放 40 年以来,我们感觉到的最大的变化、进步或者说幸福,就是房子大了。不仅自己家的房子大了,而且很多酒店、写字楼、医院、学校都大了。在这个过程中,我们既有满足又有兴奋,同时也有在这个行业中摸爬滚打多年带来的一种安慰,同时也有很多疑问。

  这个行业的发展实际上牵动了最主要的三拨买房者——所有想买房但买不起房的人,买了又跌了的人,买了又赚了的人。买房者在过去二三十年里,兴奋更多一点。他们在 20 年前买的房到现在少说翻了三五倍,翻个七八倍或者十倍也是有的,但是没买房的人又怎么样了呢?

  在这二三十年里,我参加活动时,但凡见到一个年轻人或老人,口袋里有点钱或者很多钱的人,被他们问得最多的问题就是:

  所以在我从业的将近 30 年里,或者说我们在开发住宅产品、推动销售的时候,都面临着同样的问题。这些问题,非常有意思,都与买房的人有关。现在,第一批提问者可能已经老了,但新生的提问者仍然抱着期待在向我们发问。

  第二类的问题与卖房的人有关,俗称开发商。开发商这二三十年问得最多的问题主要集中在:

  除了小户型、大户型、豪宅、别墅、城市公寓、乡村廉价别墅等一些产品,开发商是不是也可以尝试一些度假产品?

  那么,在这个过程中怎么经营和管理企业?怎么带团队?我们如何树立品牌,做好物业管理和客户关系管理?目前,开发商也都进入了我们所谓的后开发时代,市场发生了很大变化。如果说三年之前是开发时代,那么伴随着一系列因素的改变,比如人均 GDP 超过了 8000 美元,城市的空间格局、交通格局基本确定,我们进入了后开发时代。另外,二手房已经超过了新房的市场销售量,新房二手房成交比达到 1∶3,现在北京、上海的比例甚至是 1∶5。

  除了人均 GDP、城市的空间格局以及新房二手房成交比之外,第 4 个因素就是现在人均住房面积已经超过了 40 平方米。第 5 个因素是现在人口的净增长在一二线城市放缓,多数城市已经趋近于零,甚至是负增长。当然,其他一些因素,如社会心理预期、税收、利率、政策等也会有些影响,但上述的这5个因素导致新开发住宅的需求量、销售量都在减少。

  基于此,我们认为房地产进入后开发时代,后开发时代主要指向住宅以外的产品。如果说开发时代是以住宅产品为核心,以开发模式为主导,竞争之处在于成本、规模、速度,那么后开发时代的特点可以概括为全产品线、全价值链、全商业模式。

  全产品线 大类产品,包括写字楼、购物中心、物流仓储、医疗健康和教育研发。全价值链指从拿地一直到物业管理以及不动产金融化这一完整链条。全商业模式,指有卖房的、租房的、先租后卖的,也有先卖了再返租的,然后金融化不动产的创新模式也出现了。进入后开发时代意味着一个全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。那么,在这个过程中又将有很多新的问题产生。不同类型的商用不动产开发有不同的问题,既有国际上通行的做法,也有我们国内创造的一些新模式。

  除了买房和卖房的问题,这二三十年还有第三个方面的问题——来自政府的问题。政府在过去二三十年,最重要的作用是建立一整套可持续发展的房地产制度和政策,不仅要解决多数人住房的问题,也要促进房地产市场和建筑市场的充分发展,为经济增长提供动力和活力。考虑到我们取消了过去计划经济时代住房实物分配制度,所以政府有三个可选的政策方向,且更多地偏向市场化。

  电影《大空头》 美国房地产价格,自大萧条以来就没有在全国范围内下跌过,「房价永远涨」深入人心,在次贷危机之前,很少有人敢去说美国房价会跌,遑论下重注去做空它。

  第一个可选择的政策方向是美国模式,在这种模式下,无论是什么样的房子,有钱的、没钱的,低收入的、高收入的,大部分住房需求都靠市场解决,市场解决不了的就通过一些金融手段(如次级抵押贷款),帮助穷人解决住房问题。

  第二个可选择的政策方向是新加坡模式,80% 由政府提供价格区间稳定的组屋。20% 完全由市场去调节,叫私人房屋。组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋,卖给多数的普通工作者。他们有公积金账户,可以拿到比较低的贷款利率,付一点首付就可以买得起房,而这个房子未来如果有所增值,那么他们也可以获利。但是,私人房屋不一样,完全由市场来调节。

  你有钱创业,那么你就可以在私人房屋市场上满足需求,土地制度相应地也不一样。在美国模式下,土地基本上是私有,这意味着一些土地可以随意买卖。新加坡由于国土狭小,又要解决组屋问题,所以他们的土地中只有少量的是私有土地,而政府公开出让的开发房屋分为 99 年产权,999 年产权和永久产权。

  第三个可选择的政策方向就是德国模式,以租赁房屋为主解决住的问题。一个人一辈子最多买一次房,而且不能通过房屋买卖获取暴利,也不能炒作,即「房住不炒」,更多的是鼓励大家租房。自 1999 年以来,政府根据不同的市场变化在政策上有所侧重,到现在为止更倾向于德国的「房住不炒」制度。那么,房地产市场在一定程度上也会受到抑制。

  电视剧《欢乐颂》 国人对房子产生心理上的依赖,源于社会环境带给我们的某种不安全感。

  关于这三个方面的问题,我作为从业者必须主动回应的问题是前两种。我在过去二三十年当中不断地回应这些问题,感觉第一类问题的解答会满足买房者的需要。我现在把这些曾经回答过的、现在要回答的问题的解答和对未来可能有借鉴意义的想法,归拢、整理成这本书,就是为了回答买房者要问的问题。另外一部分问题与开发商、从业者、行业有关,我们笼统地将其称为卖房者,如果有机会,我希望未来也写成一本书。

  在新的时代中,住宅进入一个「房住不炒」的阶段,整个房地产市场进入后开发时代。未来我相信房地产在住宅以外的市场空间、商业模式、金融服务以及创新发展当中还有巨大的空间,对于中国经济的成长,特别是消费升级,包括医疗健康、教育研发等方面来说,意义重大。我们这个行业继续存在 50 年、100 年没有问题。虽然我已经看到一些人开始在火星、月球和其他星球上设计房子了,但在有生之年我还是要在地球上做好开发房子的工作,回答好时代、行业和个人提出的这些问题。

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